'We bouwen duurzaam of we bouwen niet'
Rijksvastgoedbedrijf (RVB) biedt als vastgoedeigenaar huisvesting aan uiteenlopende klanten: van ministeries tot gevangenissen, van rechtbanken tot belastingkantoren. Ook beheert en onderhoudt RVB het vastgoed van het ministerie van Defensie en bijzondere gebouwen als paleizen en de Tweede Kamer. Alles bij elkaar is dat maar liefst 12 miljoen vierkante meter.
Vorig jaar tekende RVB het Paris Proof commitment van de Dutch Green Building Council. We spraken erover met Selina Roskam, coördinerend programmamanager Duurzaamheid.
Wat betekent het tekenen van het Paris Proof commitment voor RVB?
‘Vorig jaar tekende RVB het Paris Proof commitment parallel aan de lancering van onze eigen Routekaart: Gebouwaanpak verduurzamen vastgoed. Daarmee zeggen we: we bouwen duurzaam of we bouwen niet. Onze doelstellingen vallen samen met die van het Paris Proof commitment. Omdat we ons huiswerk al op orde hadden, was het een goed moment om
te tekenen.
We mogen dan wel de eigenaar zijn van ons vastgoed, maar we zijn ook de uitvoerder. Onze klanten geven ons opdrachten over hoe zij hun vastgoed anders willen. En wij zeggen nu: we bouwen alleen nog maar duurzaam. Dus als we vragen stellen aan de markt, dan moeten partijen bij een bestaand pand echt laten zien wat duurzamer is: nieuwbouw of renovatie. Je kunt daar vanuit een paar perspectieven naar kijken. Een ervan is CO₂-reductie in de bouwfase en de beheerfase. Als je dat uitvraagt krijg je andere antwoorden. Een mooi voorbeeld is het RVO-kantoor in Assen. Daar is echt op een andere manier gebouwd en vooral gekeken hoe het gedemonteerde materiaaal opnieuw gebruikt kan worden.’
Hoe hou je overzicht in het beheer van 12 miljoen vierkante meter?
‘Met de portefeuilleaanpak, die door het ministerie van VRO geïnitieerd is, houden we zicht op een gedeelte van onze portefeuille, met name de strategische kernportefeuille. Die bestaat uit ruim 400 panden, zoals de rijkskantoren, gevangenissen en rechtbanken. Voldoe je aan de wet- en regelgeving en zorg je dat je energiegebruik vermindert? Het meten van de energielabels en het energiegebruik deden we al heel lang, maar we zijn nu veel beter aan het monitoren. Wat is de WEii indicator van die gebouwen en hoe bereiken we met onze klanten dat punt op de horizon in 2040. Daar zitten mensen fulltime op. We meten en rapporteren elektriciteit, gas en warmte. Zien we iets raars gebeuren of kunnen we op een natuurlijk moment, via renovaties of het instandhoudingsproces, de energieprestatie van een gebouw verlagen. Bij renovaties gebruiken we daar bijvoorbeeld de Renovatiestandaard bij. Dat is een dringend advies vanuit de rijksoverheid om gebouwen te renoveren naar A+++ of A++. Een vergelijkbaar traject zijn we nu ook gestart voor de vastgoedportefeuille van Defensie, voor zo’n zes miljoen m2.
Toen twee jaar geleden de oorlog in Oekraïne ervoor zorgde dat de gasprijzen flink stegen, wilden we minder afhankelijk worden van dat gas. We stelden een basistemperatuur in van 19 graden voor al onze gebouwen, waarmee we veel gas reduceerden. Dat past ook bij Paris Proof. Het omzetten naar 19 graden was echt veel werk, omdat je fysiek bij al die gebouwen langs moet. En capaciteit is schaars, dus hoe krijg je het dan toch voor elkaar? En je moet het natuurlijk ook goed communiceren met de gebruikers.
Daarnaast moeten wij, en trouwens ook architecten en de bouwsector, veel meer kijken naar wat er in de omgeving van het gebouw gebeurt. In de omgeving vindt er een warmtetransitie plaats. Hoe zorg je dat je daarop aanhaakt? Je wil je gebouwen fossielvrij, maar wat is het alternatief? Is dat aansluiten op het warmtenet van de gemeente, is dat een eigen WKO, of ben je er klaar voor als er over vijf jaar een warmtenet komt? Om slimme beslissingen te nemen kijk je dus ook naar de omgeving.’
Hoe bewaar je de verzamelde kennis en hoe ontsluit je die?
‘Onze zogeheten kenniscoördinatoren zijn aangewezen om verworven kennis in de organisatie te borgen. Als het gaat over verduurzaming, dan leren we heel bewust van projecten. Ons belangrijkste voorbeeld is Kantoor vol Afval. De lessen die we daaruit geleerd hebben, verwerken we meteen weer in de inkoopcriteria.
En verder vraagt zo’n lancering van de routekaart ook echt om een verandering van de houding van de 3.000 medewerkers. Die moeten die duurzaamheidsambities in de vingers krijgen en kritische vragen aan de klant stellen. Dat gaat natuurlijk niet
zonder slag of stoot. Daar gaan trainingen in zitten en vooral veel interne communicatie. Dat is een voortdurend proces.’
Welke obstakels kom je vaak tegen en hoe tackel je die?
‘Het eerste obstakel is netcongestie. Dat is een ingewikkeld systeemvraagstuk, dat je niet zomaar oplost, maar dat wel op veel plekken terugkomt. Dat je laadpalen moet afschalen, of dat je überhaupt niet kan starten met renoveren omdat je de ruimte niet krijgt om een warmtepomp aan te kunnen sluiten. Dan zoeken we tot we de oplossing vinden. Er zijn best veel
oplossingsrichtingen voorhanden. We hebben pilots, zoals bijvoorbeeld de stadsbatterij in Den Haag onder de Rijnstraat. Daarmee kun je de toppen in je energiegebruik afvlakken. Van die ervaringen maakten we een toolbox voor onze projectleiders, die helpt in het vinden van oplossingen.
Het tweede obstakel is het circulair bouwen. De markt is nog aan het leren. Dat betekent dat je elkaar de tijd moet geven om te leren. Is het herbruikbaar of biobased materiaal voor handen. Bij RVO in Assen bleek trouwens ineens als gevolg van het demonteren de bouwplaats veel groter te worden, want wat hergebruikt kon worden, werd in containers op de bouwplaats opgeslagen.
Wat niet hergebruikt kon worden, werd verkocht op een tweedehands markt. En de ‘nieuwe’ materialen die werden toegevoegd, werden zoveel mogelijk tweedehands
gekocht. Maar die markt moet er dan wel zijn. In die transitie zitten we nu. Dat moet je niet als een belemmering zien, van: er is niks. Je kunt ook zeggen: vandaag lukt het niet, maar morgen misschien wel. Of je kiest wat er wel voorhanden is en past het ontwerp erop aan. Het gaat erom dat je accepteert in welke situatie je nu zit. Dat is ook echt de uitdaging voor de architect. Het werken met de materialen die voorhanden zijn. De aannemer zegt tegen de architect: ik heb dit gevonden, kun je daar wat mee?’
Welk advies geef je andere vastgoedeigenaren?
‘Zet die stip op de horizon. Het helpt echt. Wij hebben dat met die routekaart gedaan. Ik zie het ook bij maatschappelijk vastgoed, gemeentes, ziekenhuizen en grote onderwijsinstellingen: de meesten gebruiken een routekaart.
En vraag diezelfde stip op de horizon ook uit aan de markt: architecten, bouwers, installatiebedrijven. Zo went iedereen aan het nieuwe bouwen in deze renovatiegolf die we met zijn allen in moeten. Dus dat het daadwerkelijk fossielvrij en energiezuinig is als je gaat renoveren. Je kunt het natuurlijk in een paar kleine stappen doen, wat trouwens ook helemaal prima is, maar bij de overheid willen we het wel in een keer goed doen als we gaan renoveren.
Een ander advies dat ik wil geven is: pak alle duurzaamheidsthema’s aan die je op het meest natuurlijke moment kunt aanpakken. Energie, circulair bouwen, klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit. En wellicht ook water. We onderzoeken bij RVB of we dat een prominentere plek moeten geven.
Door het verduurzamen van vastgoed kun je grote impact maken: je verlaagt de CO₂ uitstoot, je vermindert het materiaalgebruik, je kan de biodiversiteit om het gebouw heen vergroten en je zorgt ervoor dat je adaptief met de gevolgen van klimaatverandering omgaat. We hebben nu op diverse plekken ervaring met dat het kan. Dus nu is het tijd voor opschaling en versnelling!’
Credits
Dit artikel is opgenomen in het INBO-magazine ‘Nieuwe toekomstwaarde.’
Tekst
Pien Niehe
Fotografie (van boven naar beneden)
Tim Rensing: portret Selina Roskam
Bas Kijzers: gebouw voor de renovatie
Michel Campfens: donorgebouw ABN Amro
Henriette Guest: Kantoor vol Afval
Stijn Poelstra: Kantoor vol Afval
Ontwerp Kantoor vol Afval
PTSA
